Zgodnie z Ustawą o cudzoziemcach w Republice Bułgarii, obywatele państw trzecich mają prawo do uzyskania zezwolenia na pobyt długoterminowy (VNZh) poprzez inwestycje w nieruchomości. Próg finansowy w 2026 roku wynosi 600 000 lewów bułgarskich, co stanowi równowartość 306 776 euro. Status wydawany jest na okres jednego roku z możliwością corocznego przedłużania. Po pięciu latach nieprzerwanego posiadania aktywów i legalnego pobytu w kraju, cudzoziemiec nabywa prawo do ubiegania się o pobyt stały (PMZh).
Wymagania dotyczące obiektów i struktura inwestycji
Przepisy zezwalają na osiągnięcie wymaganego minimum inwestycyjnego poprzez zakup jednej lub kilku nieruchomości. Dopuszczalny jest zakup zarówno lokali mieszkalnych, jak i komercyjnych. Nieruchomości muszą zostać nabyte ze środków własnych; korzystanie z kredytu hipotecznego w ramach programu migracyjnego nie jest dozwolone. W przypadku zakupu nieruchomości o wartości poniżej 306 000 euro, zagraniczni emeryci mogą skorzystać z programu wizowego dla emerytów, który nie posiada sztywnego progu cenowego. Baza ofert Bulgarian Resales zawiera nieruchomości, które przeszły weryfikację prawną pod kątem transakcji z udziałem obcokrajowców.
Opcje rynkowe: rynek pierwotny i obiekty gotowe
Rynek nieruchomości w 2026 roku oferuje dwa główne kierunki budowania portfela inwestycyjnego. Nabycie lokalu bezpośrednio od dewelopera na etapie wykopów lub wczesnej budowy w miastach takich jak Sofia, Płowdiw czy Warna obniża początkową cenę za metr kwadratowy o 15–20% w porównaniu do oddanych do użytku budynków. Opcja ta wymaga jednak oczekiwania na pozwolenie na użytkowanie (Akt 16) w celu sfinalizowania procedury migracyjnej.
Z kolei gotowy rynek wtórny pozwala na złożenie wniosku o wizę typu "D" natychmiast po otrzymaniu aktu notarialnego. Lokale na rynku wtórnym są zazwyczaj sprzedawane z pełnym wykończeniem, umeblowaniem i sprzętem AGD, co eliminuje dodatkowe koszty remontowe.
Płynność strefy przybrzeżnej
Największy wolumen transakcji z udziałem cudzoziemców odnotowuje się w obwodach Burgas i Warna. Inwestycyjne nieruchomości nad morzem zapewniają właścicielowi możliwość wynajmu krótkoterminowego w okresie od maja do października. Kurorty takie jak Słoneczny Brzeg, Święty Włas i Nesebyr utrzymują wskaźniki rentowności z wynajmu na poziomie 4–6% w skali roku, co pozwala w pełni pokryć koszty rocznej opłaty eksploatacyjnej oraz podatków lokalnych.
