Съгласно Закона за чужденците в Република България (ЗЧРБ), граждани на страни извън ЕС имат право да получат статут на продължително пребиваване (ВНЖ) при инвестиция в недвижими имоти. Финансовият праг през 2026 г. възлиза на 600 000 български лева, което е еквивалентно на 306 776 евро. Статутът се издава за срок от една година с право на ежегодно подновяване. След пет години непрекъснато владение на активите и легално пребиваване, чуждестранният гражданин придобива право да кандидатства за постоянно пребиваване (ПМЖ).
Изисквания към обектите и структура на инвестицията
Законодателството допуска достигането на инвестиционния минимум чрез придобиване на един или няколко обекта. Разрешена е покупката както на жилищни, така и на търговски площи. Имотите трябва да бъдат закупени със собствени средства; използването на ипотечен кредит за целите на програмата не се допуска. Чуждестранните пенсионери, които купуват имот на стойност под 306 000 евро, могат да се възползват от програмата „Осигурен пенсионер“, при която няма строго определен ценови праг. Каталогът на Bulgarian Resales включва обекти, преминали юридическа проверка за сделки с чуждестранни граждани.
Опции на пазара: ново строителство и готови обекти
Пазарът на недвижими имоти през 2026 г. предлага две основни направления за формиране на инвестиционен портфейл. Покупката на жилище директно от строителя на етап изкоп или груб строеж в София, Пловдив и Варна намалява началната цена на квадратен метър с 15–20% в сравнение с въведените в експлоатация сгради. Този вариант изисква изчакване на Удостоверението за въвеждане в експлоатация (Акт 16) за завършване на процедурата по ВНЖ.
Готовите обекти тип препродажба позволяват подаване на документи за виза тип „D“ веднага след получаване на Нотариалния акт. Вторичният пазар предлага предимно напълно завършени, обзаведени и оборудвани с техника имоти, което изключва допълнителни разходи за ремонт.
Ликвидност на крайбрежната зона
Най-голям обем сделки с чужденци се отчита в областите Бургас и Варна. Придобиването на имот близо до морето дава възможност на собственика да отдава апартаментите за краткосрочен наем в периода от май до октомври. Курорти като Слънчев бряг, Свети Влас и Несебър поддържат стабилна доходност от наем между 4% и 6% годишно, което компенсира разходите за годишна такса поддръжка и местни данъци.
