Согласно Закону об иностранцах в Республике Болгария (ЗЧРБ), иностранные граждане имеют право на получение статуса продолжительного пребывания (ВНЖ) при инвестировании в недвижимость. Финансовый порог в 2026 году составляет 600 000 болгарских левов, что эквивалентно 306 776 евро. Статус ВНЖ выдается сроком на один год с правом ежегодного продления. После пяти лет непрерывного владения активами и легального пребывания в стране иностранный гражданин получает право претендовать на постоянное место жительства (ПМЖ).
Требования к объектам и структуре инвестиций
Законодательство допускает достижение инвестиционного минимума через приобретение одного или нескольких объектов. Разрешена покупка как жилых, так и коммерческих площадей. Для участия в миграционной программе недвижимость должна быть оплачена собственными средствами, использование ипотечного кредитования не допускается. В случае покупки жилья на сумму менее 306 000 евро иностранцы-пенсионеры могут претендовать на ВНЖ по программе «Обеспеченный пенсионер», не привязанной к жесткому ценовому порогу. Каталог агентства Bulgarian Resales содержит объекты, прошедшие предварительную юридическую проверку для сделок с участием граждан стран вне ЕС.
Варианты рынка: новостройки и готовые объекты
Рынок болгарской недвижимости в 2026 году предлагает два основных направления для формирования инвестиционного портфеля. Приобретение жилья от застройщика на стадии котлована или активного строительства в Софии, Пловдиве и Варне снижает стартовую стоимость квадратного метра на 15–20% по сравнению со сданными в эксплуатацию домами. Этот вариант требует ожидания ввода здания в эксплуатацию (получение Акта 16) для завершения оформления статуса.
Сданное вторичное жилье позволяет подавать документы на миграционную визу типа «D» сразу после подписания Нотариального акта. Объекты на вторичном рынке реализуются с чистовой отделкой, мебелью и бытовой техникой, что исключает дополнительные капиталовложения перед переездом.
Ликвидность прибрежной зоны
Наибольший объем сделок с участием иностранных граждан фиксируется в Бургасской и Варненской областях. Инвестиционная недвижимость на море обеспечивает владельцу возможность сдачи апартаментов в краткосрочную аренду в период с мая по октябрь. Курорты Солнечный Берег, Святой Влас и Несебр демонстрируют показатели доходности от аренды на уровне 4–6% годовых, что позволяет полностью компенсировать затраты на ежегодную таксу поддержки и муниципальные налоги.
