Podľa Zákona o cudzincoch v Bulharskej republike majú občania krajín mimo EÚ právo získať povolenie na prechodný pobyt (VNZh) na základe investície do nehnuteľností. Finančný limit v roku 2026 je stanovený na 600 000 bulharských leva, čo zodpovedá sume 306 776 eur. Štatút sa vydáva na jeden rok s právom každoročného predĺženia. Po piatich rokoch nepretržitého vlastníctva aktív a legálneho pobytu získa cudzinec právo požiadať o trvalý pobyt (PMZh).
Požiadavky na objekty a štruktúra investície
Legislatíva umožňuje dosiahnuť investičné minimum kúpou jednej alebo viacerých nehnuteľností. Povolená je kúpa rezidenčných aj komerčných priestorov. Nehnuteľnosti musia byť financované z vlastných zdrojov, využitie hypotekárneho úveru v rámci tohto migračného programu nie je povolené. Zahraniční dôchodcovia, ktorí kupujú nehnuteľnosť v hodnote nižšej ako 306 000 eur, môžu využiť program pre dôchodcov, ktorý nemá stanovený pevný cenový limit. Katalóg agentúry Bulgarian Resales obsahuje nehnuteľnosti, ktoré prešli právnou previerkou pre transakcie za účasti cudzincov.
Možnosti trhu: novostavby a hotové objekty
Realitný trh v roku 2026 ponúka dva hlavné smery pre vytvorenie investičného portfólia. Kúpa bytov priamo od developera vo fáze výkopových prác alebo hrubej stavby v mestách ako Sofia, Plovdiv a Varna znižuje počiatočnú cenu za meter štvorcový o 15–20 % v porovnaní s už skolaudovanými budovami. Tento variant si vyžaduje čakanie na kolaudačné rozhodnutie (Akt 16) pre dokončenie procesu získania pobytu.
Kompletne dokončený sekundárny trh umožňuje podanie žiadosti o migračné vízum typu "D" ihneď po obdržaní notárskej zápisnice. Objekty na sekundárnom trhu sa predávajú prevažne zariadené, vrátane nábytku a spotrebičov, čo eliminuje dodatočné náklady na rekonštrukciu pred nasťahovaním.
Likvidita pobrežnej zóny
Najväčší objem transakcií s účasťou cudzincov sa zaznamenáva v oblastiach Burgas a Varna. Investičné nehnuteľnosti pri mori dávajú majiteľovi možnosť krátkodobého prenájmu apartmánov v období od mája do októbra. Letoviská ako Slnečné pobrežie, Sveti Vlas a Nesebar si udržiavajú stabilné výnosy z prenájmu na úrovni 4 až 6 % ročne, čo plne pokrýva náklady na ročný poplatok za údržbu a miestne dane.
